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21. Januar 2026 – Saudi-Arabien setzt das königliche Dekret M/14 in Kraft, so nüchtern ist die Mitteilung für ein neues Signal: Das Königreich öffnet seinen Immobilienmarkt für ausländische Investoren. Bei einem Blick in die Details wird klar, das man hier nicht ausländische Erfolgsmodelle reproduzieren wird. Vielmehr markiert die Reform einen bewussten Richtungswechsel, der genau in dem Moment erfolgt, in dem insbesondere Dubais Immobilienzyklus erstmals seit einem Jahrzehnt unter Anpassungsdruck gerät. Der Zeitpunkt ist strategisch gewählt, doch die eigentliche Aussage liegt in der Ausgestaltung des Rahmens.
Dubai hat in vier Jahrzehnten ein System perfektioniert, das auf Geschwindigkeit, Liquidität und internationale Vergleichbarkeit setzt. Saudi-Arabien wählt einen anderen Weg: Zonierung statt Offenheit, Selektion statt Masse, kulturelle Nähe statt kosmopolitischer Beliebigkeit.
Mit dem neuen Rahmen ersetzt man in Saudi-Arabien eine 25 Jahre alte Rechtssituation und erlaubt ausländischen Privatpersonen, Unternehmen und Fonds den Erwerb von Eigentums-, Nutzungs- oder Dienstbarkeitsrechten – allerdings nur in von der Real Estate General Authority definierten Gebieten. Mindestinvestitionen von 30 Millionen Riyal (das sind rund 7 Millionen Euro) für bestimmte Aktivitäten setzen eine klare Eintrittsschwelle. Wer nicht compliant ist, kommt nicht ins Grundbuch. Punkt. Klar muss man sagen: Das ist keine Bremse – das ist ein Filter.
Nicht jeder Investor ist gewollt – und das ist Absicht
Die hohen Mindestinvestitionen und eine klare Kopplung an notarielle Genehmigungen signalisieren, dass es Saudi-Arabien weniger um maximale Kapitalzuflüsse als um kontrollierte Marktöffnung geht. Wer nicht den regulatorischen Anforderungen entspricht, bleibt außen vor. Diese Selektion ist kein Nebeneffekt, sondern Kern der Reform. Betrachtet man den internationalen Kontext, so verstärkt sich diese Lesart. Dubais Immobilienpreise sind zwischen 2022 und Anfang 2025 um rund 60 Prozent gestiegen und treffen nun auf ein deutlich wachsendes Angebot; Analysten rechnen erstmals wieder mit einer spürbaren Preiskorrektur. Saudi-Arabien nutzt diesen Moment nicht, um Investoren mit schnellen Renditeversprechen abzuwerben, sondern um eine alternative Erzählung zu platzieren: weniger Transaktionsgeschwindigkeit, dafür langfristige Positionierung in einem sich erst entwickelnden Markt.
Der Schritt ist historisch und die Chancen sind enorm, doch die Herausforderungen ebenso. Mietpreisinflation und der Bedarf an Hunderttausenden neuer Wohnungen werden den Markt auf die Probe stellen. Bei geschickter Umsetzung kann ausländisches Kapital das Angebot erweitern, neue Zonen schaffen und die Vision 2030 unterstützen
Mohamed Musaiqer, Chairman von Tanmeya Capital, Riyadh
Ein direkter Preisvergleich zwischen Dubai und Riyadh unterstreicht diese Differenz, greift aber allein zu kurz. Zwar liegen die Quadratmeterpreise in Riyadh nominell deutlich unter denen Dubais (teilweise rund 50%), doch entscheidender ist der strukturelle Unterschied der Märkte. Dubai operiert in einem über vier Jahrzehnte gewachsenen Wirtschafts-System mit ausgereiften Registern, etablierten Hypothekenmärkten und international standardisierten Abläufen. Saudi-Arabien hingegen baut diese Architektur erst auf – bewusst langsamer, stärker staatlich gelenkt und mit klar definierten Zielgruppen vor Augen.
Dubai verkauft Liquidität. Saudi-Arabien verkauft Zugehörigkeit
Genau hier liegt der strategische Kern der saudischen Neuordnung: Der Rahmen richtet sich nicht an die global mobile Investorenschaft, die Dubai zu einer kosmopolitischen Hauptstadt des Kapitals gemacht hat. Vielmehr adressiert Saudi-Arabien Investoren, für die neben Rendite auch kulturelle Nähe, religiöse Vertrautheit und regionale Verwurzelung eine Rolle spielen. Das zeigt sich nicht nur in den Investitionsschwellen, sondern auch in der Ausgestaltung des Premium-Aufenthaltsprogramms, das deutlich höhere Anforderungen stellt als vergleichbare Programme in den Vereinigten Arabischen Emiraten. Das Königreich positioniert sich damit klar als interessanter Standort für vermögende muslimische Familien und Investoren aus dem Golf-Kooperationsrat sowie aus mehrheitlich muslimischen Herkunftsmärkten.
Diese Fokussierung fügt sich nahtlos in die wirtschaftliche Transformation im Rahmen der Vision 2030 ein. Der Immobiliensektor hat sich zu einem der zentralen Träger der Diversifizierung entwickelt und trägt inzwischen substanziell zum Nicht-Öl-BIP bei.
Großprojekte in NEOM, Riyadh oder die Tourismuszonen am Roten Meer erscheinen in den Augen westlicher Investoren und Beobachter als spontane Wunderkerzen mit kurzer Lebensdauer. Tatsächlich sind sie aber weniger als schnelle Investmentvehikel gedacht, sondern als langfristige Infrastrukturprojekte mit einem Zeithorizont bis weit in die 2030er-Jahre. Wer hier investiert, entscheidet sich bewusst für längere Kapitallaufzeiten und akzeptiert, dass Renditen mit dem Ausbau von Infrastruktur, Anbindung und urbanem Leben reifen.
Auch regulatorisch setzt Saudi-Arabien auf einen anderen Ton als Dubai. Während die Emirate von Geschwindigkeit und Marktlogik geprägt sind, betont das Königreich staatliche Aufsicht, Durchsetzung und Kontrolle. Hohe Strafen bei Verstößen und die Möglichkeit von Zwangsversteigerungen sollen Vertrauen schaffen, auch wenn die praktische Leistungsfähigkeit des Systems erst mit der Umsetzung der noch ausstehenden Durchführungsbestimmungen sichtbar wird. Diese Phase regulatorischer Verdichtung ist typisch für tiefgreifende Reformen und weniger ein Zeichen von Unsicherheit als von institutionellem Aufbau.
Manche Märkte wachsen durch Zugang – andere durch Auswahl
Wettbewerb zwischen den Golfstaaten existiert, doch er äußert sich zunehmend in komplementären Strategien statt in direkter Konkurrenz. So betreibt Saudi-Arabien mit seiner neuen Rechtslage eine bewusste Grenzziehung. Während Dubai Liquidität, Geschwindigkeit und internationale Standardisierung perfektioniert hat, setzt Saudi-Arabien auf Bedeutung, religiöse Nähe und staatlich gerahmte Entwicklung. Beides sind valide Modelle, beide bedienen unterschiedliche Investorenpsychologien. Wer schnelle Transaktionen sucht, findet sie am Persischen Golf. Wer bereit ist, Zeit, Kapital und Geduld in einen strukturellen Wandel zu investieren, blickt nach Riyadh, Mekka oder an das Rote Meer.
Für Insider liegt der entscheidende Unterschied daher nicht im Offensichtlichen – dem Quadratmeterpreis – sondern im Zeithorizont. Dubai verkauft Gegenwart. Saudi-Arabien verkauft Zukunft – mit längeren Laufzeiten, klareren Filtern und dem Anspruch, dass Immobilien Teil eines gesellschaftlichen Projekts sind, nicht nur eines Portfolios.
Für Investoren bedeutet das: Die Frage lautet nicht, welcher Markt „gewinnt“. Sie lautet, welches Kapital wohin gehört. In einer Golfregion, die sich zunehmend differenziert statt dupliziert, ist genau diese Unterscheidung der eigentliche Wettbewerbsvorteil #
